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剩余法估价的基本程序和内容

问答题

2018-09-10 09:29:51

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参考答案：剩余法估价的基本程序(1) 查清待估宗地的基本情况；(2) 确定土地的最佳开发利用方式；(3) 估计开发完成后的不动产总价；(4) 估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；(5) 测算土地价格。各道程序的内容与方法(1)查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况(2)确定最佳的开发利用方式包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，最重要的是选择最佳的土地用途。(3)确定开发完成后的不动产总价可通过两个途径取得：习惯出售的不动产采用市场比较法，习惯出租的不动产采用市场比较法和收...

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科目：土地估价理论与方法

学科：公共管理

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剩余法的适用范围

估价对象概况。在某一城市，需评定的地块为H，先收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如表：现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12%。对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时地价增加5%。对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差，表中数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价所修正幅度。根据上述条件，试计算1990年宗地H的评估价格。

某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为1200元/平方米；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为1500元/平方米，残值率为10%，A地块面积450m2，建筑面积400m2，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月30元/平方米，土地及房屋还原率分别为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险为重置价的.2%。试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。