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剩余法的适用范围
问答题
2018-09-10 09:29:37
0
656
参考答案:剩余法的适用范围:待开发房地产或待拆迁改造的再开发房地产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用;将土地开发整理成可供直接利用的土地估价(建筑费为整理费用);现有房地产中地...
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参考答案
科目:
土地估价理论与方法
学科:
公共管理
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估价对象概况。在某一城市,需评定的地块为H,先收集到与待估地块条件类似的7宗土地,条件如表:现假设该城市地价指数以1987年为基期,每年增长数同1987年相比增长率为12%。对于容积率,此类型地块的最低容积率为1,据统计分析,该城市此类型地块的土地,当容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时地价增加5%。对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正,都与待估地块比较,表中数字为负的,表示成交宗地的条件比待估宗地条件差,表中数字为正的,表示成交宗地的条件比待估宗地条件好;数值表示对宗地地价所修正幅度。根据上述条件,试计算1990年宗地H的评估价格。
某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权,并于1996年11月在此地块上建成建筑物B,当时造价为1200元/平方米;其经济耐用年限为55年,目前该类建筑重置价格为1500元/平方米,残值率为10%,A地块面积450m2,建筑面积400m2,目前该建筑全部出租,每月实收租金为10000元。据调查,当地同类建筑出租租金一般为每月30元/平方米,土地及房屋还原率分别为5%和6%,每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元,需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险为重置价的.2%。试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。
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