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成本逼近法的特点和适用范围
问答题
2018-09-10 09:31:13
0
617
参考答案:特点:采用逼近原则:成本的增减≠价值的增减。成本逼近法以成本累加为途径,而成本高并不一定表明效用和价值高,因此,其评估结果只是一种“算术价格”,对土地的效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑,这也正是成本逼近法的限制;房地产的价格等于“成本加平均...
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参考答案
科目:
土地估价理论与方法
学科:
公共管理
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估价对象概况。在某一城市,需评定的地块为H,先收集到与待估地块条件类似的7宗土地,条件如表:现假设该城市地价指数以1987年为基期,每年增长数同1987年相比增长率为12%。对于容积率,此类型地块的最低容积率为1,据统计分析,该城市此类型地块的土地,当容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时地价增加5%。对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正,都与待估地块比较,表中数字为负的,表示成交宗地的条件比待估宗地条件差,表中数字为正的,表示成交宗地的条件比待估宗地条件好;数值表示对宗地地价所修正幅度。根据上述条件,试计算1990年宗地H的评估价格。
某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权,并于1996年11月在此地块上建成建筑物B,当时造价为1200元/平方米;其经济耐用年限为55年,目前该类建筑重置价格为1500元/平方米,残值率为10%,A地块面积450m2,建筑面积400m2,目前该建筑全部出租,每月实收租金为10000元。据调查,当地同类建筑出租租金一般为每月30元/平方米,土地及房屋还原率分别为5%和6%,每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元,需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险为重置价的.2%。试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。
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